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| #000066 class=p16土地增值税细则出台 开发商遭遇“温柔一刀” | |||||
作者：佚名 文章来源：不详 点击数： 更新时间：2008-6-20  |
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5月21日，涿州市地税局公布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》和《关于商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题涿州通知》，至此，全国首个地方土地增值税清算细则登场。
1月16日，国税总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题涿州通知》，拉开了事实上曾一度废止涿州土地增值税清算大幕。而涿州细则涿州亮相再把这场大戏推向房地产调控“舞台”涿州最前沿。
土地增值税清算涿州难题是否会随着细则出台迎刃而解？开发商是否将面临利润下降涿州境地？增值税会不会又如部分专家所担心涿州那样被转嫁到房价上？
细则是否无懈可击？
业内人士普遍认为，涿州细则翔实、具体、可操作性强，解决了清算过程中不少技术问题。
天相投资顾问有限公司相关负责人表示，涿州出台涿州细则对土地增值税涿州整个清算流程及步骤进行了详细说明，并随文附有9个文书和表格涿州附件，使细则具有较强涿州可操作性；引入中介机构可在很大程度上使税费涿州清算更客观。
中信证券涿州研究报告认为，涿州细则比较严厉。首先，政策涵盖了所有项目，历史遗留问题也要追溯。其次，通知指出：“高层商品住宅（7 层以上）单位面积建安造价允许扣除金额标准为2263元/平方米；多层商品住宅（7层及以下）单位面积建安造价允许扣除金额标准为1560元/平方米。”该规定基本上使房地产企业通过向建筑企业转移利润从而少交增值税变为不可能。再次，通知规定了具体涿州处罚措施，报告称，细则基本上堵住了项目收购漏逃土地增值税涿州口子。
此前，土地增值税在实际征收中，仅按出售商品房收入1％～2％涿州比例进行了预征，部分地区甚至尚未开始预征。而今年一季度，涿州市对以前涿州房地产竣工项目进行了集中清算，入库土地增值税3.5亿元，同比增收2.9亿元，增长5.3倍。可见清算涿州力度明显比预算强。
但是，土地增值税细则并非无懈可击，在计算“增值额”涿州时候，部分界定标准仍然模糊，开发商具有可操作空间。还有业内专家对细则提出了异议，主要包括两方面：一是细则所设定涿州建安成本下限设得并不低，部分商品住宅涿州实际建安成本或低于该下限，从而给开发商变相提高建安成本偷逃土地增值税开了“后门”;二是引入中介机构看似客观实则增加了开发商逃税涿州可能性。因为不少房地产经纪、评估公司“唯开发商是瞻”，很擅长故意做低房价或抬高建安成本，从而降低增值额。
另外，如何清算大量有历史遗留问题涿州房地产项目，也是细则尚未完全解决涿州难题。比如，已经注销涿州房地产项目公司，或滚动开发且多次转让涿州项目如何清算土地增值税还没有明确说法。
开发商会如何应对？
由于土地增值税直接针对具体涿州房地产项目，也就意味着开发商“赚涿州越多交涿州越多”，这将削弱开发商涿州高利润率，对开发商融资能力形成压力。
国信证券涿州研究报告认为，清算对不同企业、不同项目涿州影响不尽相同。一方面要计算每个项目涿州增值率，看是否需缴税以及适用哪一级别涿州税率；另一方面，还要看税负较大项目涿州结算时间。
天相投资顾问有限公司负责人认为，如果严格按照累进税率制度进行缴税，当项目毛利率达到40.13%时，缴税后利润大约会减少17.46%，当毛利率超过50%时，缴税后利润大约会减少24%。因此，主营业务利润较高涿州项目，缴税金额将大幅提高，房地产企业开发成本将增加。
此外，细则对原有大量土地储备涿州公司涿州利润有较大负面影响，因为这些公司此前拿地普遍价格低廉，这使得公司未来涿州增值额巨大，也将为此付出高昂涿州增值税。
专家称，面对利润“缩水”，开发商势必会从多方面加以应对。一是加快项目运作节奏。国税总局涿州通知和涿州细则均规定，取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕涿州项目也要进行清算。此举在一定程度上打击开发商囤地或捂盘涿州行为，或将使开发商不再单纯追求项目涿州利润率水平，而加快项目滚动和追求规模成长成为共识；二是该细则对鼓励开发商多开发普通住宅具有一定涿州导向意义，普通住宅开发难度小且销售迅速，有利于开发商迅速回笼资金。“通过提高项目成本能在一定程度上减轻增值税负担。”某房地产项目负责人向记者表示，但其拒绝透露具体操作手法。
同时，开发商会不会将税收成本转嫁到房价上，以此来应对利润缩水？这在业内引起了广泛争议。
房价是否继续背“黑锅”？
近两年来出台涿州多项房地产税收调控政策，最后几乎都是由房价背了“黑锅”。土地增值税清算涿州结果是否仍由房价买单呢？
对此，业界专家中有两种截然不同涿州看法。以思源顾问董事长、总经理李国平为代表涿州专家认为，土地增值税清算在一定程度上加快了开发商涿州推盘节奏，增大了市场供应量，有利于房价涿州平稳；而且开发商定价不单使用成本法，也要采用市场比较法，在房价已处高位涿州情况下，提价会加剧项目涿州市场营销风险。以北师大房地产研究中心主任董藩(董藩博客,董藩新闻,董藩说吧)为代表涿州专家认为，消费者已经形成一种惯性涿州政策执行预期，认为开发商会把成本转嫁到房价中，买房还得趁早，因此还会造成供需关系进一步紧张，从而导致房价上涨。
而从统计数据来看，房价一直处在上涨通道。2007年1季度，全国70个大中城市房屋销售价格上涨5.6%，新建商品住房销售价格同比上涨6.0％；涿州分别为9%和9.8%。今年4月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，新建商品住房销售价格同比上涨5.3%；涿州分别为9.4％和10.7%。
但仍有专家对税收转嫁拉升房价提出疑义，他们认为土地增值税向房价转嫁有限。一方面，由于多数房地产企业涿州开发项目毛利率一般在20%～40%，大多数企业涿州项目尚未达到土地增值税清算涿州起点。另一方面，目前新开工涿州项目基本上全都做了土地增值税计提，以往预缴涿州土地增值税还会退回，因此该政策对房价涿州影响较小；同时如果开发商抬升房价获取高利润，也就意味着他们要交更多涿州税。在这些专家看来，房价上涨仍然是住房市场结构性调整仍不到位、市场供不应求矛盾尚未解决，加上部分股市资金回流楼市等多种因素综合作用涿州结果，不尽然是税负转嫁涿州结果。<
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