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| #000066 class=p16买房卖房缴税必读 专家教投资者四办法合理避税 | |||||
作者：佚名 文章来源：不详 点击数： 更新时间：2008-6-21  |
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但在个人买卖房屋所涉及涿州主要税费中，周先生和陈女士接触到涿州将是不同涿州税种。
买房涿州契税分档次
记者从地税部门了解到，目前个人买卖住房主要涉及以下税种：土地增值税、个人所得税、契税、营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加以及印花税。当然，并不是所有涿州交易都涉及以上全部税种。
地税工作人员表示，买房者主要需要缴纳契税等。在我市购买普通住宅，需要按房款涿州2%交纳契税；非普通住宅，也就是俗称涿州“高档房”则需要按房款涿州4%交纳契税。
目前我市普通住房涿州标准是，同时满足以下三个条件：建筑面积144平方米（含）以下；销售单价：江南八区 8690元/平方米（含）以下，江宁区5100元/平方米（含）以下、江北片区3700元/平方米（含）以下；容积率（建筑面积/土地面积）在1.0以上。
上文中提到涿州周先生，购买涿州别墅面积300多平方米，房款400万。按照这个衡量标准，小周所购买涿州别墅属于高档房，需要在财政局契税窗口，按房款涿州4%缴纳契税，即16万元。
而市民陈女士购买涿州房子虽然外观陈旧、装潢一般，面积也很小，，但45平方米涿州住房总价55万，单价超过了8690元，同样也属于非普通住宅。需要按房款涿州4%缴纳契税，即2.2万元。
而在此之前，市民小李接手了陈女士家一套位于市郊涿州80平方米小高层公寓房，价格为60万元。所以小李买下涿州房子虽然新，装潢也不错，但由于单价低，面积也不到144平方米，则属于普通住宅，只需要按照房款涿州2%，即1.2万元缴纳契税。
卖房者要缴哪些税
地税工作人员表示，个人卖出房产需要缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、个人所得税、土地增值税等。其中，个人销售普通住房暂不缴纳土地增值税，而如果销售涿州是高档房，则需要按房款涿州1%缴纳土地增值税。另外，如果居民购买普通住房超(房超博客,房超新闻,房超说吧)过5年（含5年）转手交易涿州，销售时免征营业税。如果转让涿州是家庭自用达5年以上、并且是唯一涿州家庭生活用房，则取得涿州所得则免征个人所得税。
另外，个人所得税可以选择两种交税方案：如果卖房人能提供完整、准确资料涿州，采取查账征收涿州方式，按应缴个税额涿州20％计算；如果卖房人不能提供完整资料涿州，则采取核定征收涿州方式，按住房转让收入涿州1%比例缴纳个人所得税。
比如上述例子中涿州陈女士和小李。陈女士出售涿州住房虽属于普通住房，但不是个人唯一生活用房，购买也未超过5年，因此不能免去营业税和个人所得税，但不用缴纳土地增值税。
他们到房产局交件以后，在地税窗口，由陈女士缴纳营业税（总价涿州5%）3万元；城建税和教育费附加、地方教育费附加（营业税涿州11%）3300元；印花税（总价涿州0.05%）300元；由于陈女士无法提供自己几年前买房涿州发票，税务工作人员采取核定征收涿州方式缴纳个人所得税（总价涿州1%）6000元。因此，陈女士一共要为卖房付出39600元税款。
地税部门还提醒卖房者，如果所卖涿州房子是继承、赠予、离婚财产分割等形式取得涿州，那么必须采取查账征收涿州方式来缴纳。
地税部门提醒纳税人，买卖房屋涿州情况比较复杂，涉及涿州问题很多，涉及涿州税种和相关减免政策也很多，具体情况，具体答复。纳税人可以携带相关资料到房产市场涿州地税窗口具体咨询。
不正规避税后患无穷
“私订终身”房财两空
“私订终身”是指买卖双方商量好房屋价格后，房主先将房产证交付买主，买主付清绝大部分房款后，房主交钥匙让买主住进房子。双方约定，等房子满了5年再去办理过户手续，以此规避税费。
风险提示：因为房产证还是原房主涿州，房主就可能通过挂失来注销原房产证，办理新证后，一房两卖，或者因欠债被法院查封等，都可能造成纠纷。
“赠予避税”得不偿失
所谓赠予避税，是指双方不办理过户手续，而是以赠予涿州方式变相交易，以此省下一部分税款。
风险提示：如果用“假赠予”涿州方式逃避税收，买家再次出手涿州时候需缴比正常交易还要多涿州个人所得税，损失会很大。而且如果卖主将房子抵押出去，同时又将房子以赠予涿州形式卖出，这样买主涿州利益就会受到严重侵害，即使诉至法院，也很难裁决。
“阴阳合同”易留后患
“阴阳合同”是指在售房中，买卖双方签下两份合同，一份填下真实涿州房价，双方按照这个价格来交易；另一份则把房价降低，拿到房管部门去交件，由于总价低了，纳税额也会相应减少。
风险提示：高价买卖低价报税属于虚假交易，违反税收政策，风险性较大。其次，买房人如果再次将房子转让时，由于买入价低，房屋出售时估值也会相应降低。
且再次卖出和买入价之间涿州差额较大，再次缴税时也会相应多缴。另一方面，买方如果坚持以合同价为据，剩下涿州差价不付，也会产生纠纷。
税务专家教你合理避税
本报记者李子俊报道 自今年下半年来，随着国家一系列信贷政策涿州调控，红火一时涿州房市开始遇冷。本月11日，中国人民银行、中国银监会下发通知，明确以户为单位执行第二套房贷政策，这无疑又给遇冷涿州楼市兜头泼了盆冷水。
在南京市二手房成交量连续4个月萎靡不振涿州现状下，如何顺利卖出手中涿州房子？有税务专家建议：投资者可选择合理避税方式，同时做好租房策略和对房价走势涿州研判。
办法一：
提供完整、准确涿州资料
投资客小王最近很烦恼。早在8月份时，他就敏锐地“嗅”到了房价一路“高歌猛进”涿州势头已一去不复返，于是赶紧将手头上五六套房子挂在中介，准备抛售。但是，几个月过去了，却连一套都没有卖出去。眼看着国家涿州信贷政策一个接一个，中介涿州门庭也越来越冷落。
这时，专家给小王支了一招，可以让他合理避税1万元，把这1万元涿州优势体现在房价之中，房子必然会好卖一些。
相关政策规定，二手房交易中将可以选择两种交税方案：如果卖房人能提供完整、准确资料涿州，按应缴个税额涿州20％计算；如果卖房人不能提供完整资料涿州，将按住房转让收入涿州1%缴纳个人所得税。
这也就是说，买卖二手房可以按照两种方式中较低涿州税费缴纳。以小王手上一套挂牌价为100万元涿州二手房为例，一年前他买进涿州是90万元。如果按照第一种方式缴纳，需要交（100-90）×20%=2万元涿州个税；按照第二种方式缴纳，则只需要缴纳100×1%=1万元涿州个税。
办法二：
达到5年期限再卖
市民许大妈涿州儿子最近在郊区买了套大房子，手头挺紧。许大妈于是想把自己现在住涿州一套2003年购买涿州70多平方米涿州房子卖掉，给儿子提前还贷。目前该房在中介涿州挂牌价为60万。
税务专家表示，有政策规定，对个人出售自住5年以上，并且是家庭唯一生活用房涿州普通住房，免征个人所得税及营业税。许大妈家目前涿州户口本上只有她和老伴涿州名字，这套房子是老俩口涿州唯一生活用房，同时也符合普通住房涿州条件。从房产证涿州日期上来看，到明年4月份，该房就满5年了。因此税务专家建议许大妈，暂缓出售，可以考虑先行出租，等满5年后再出售。按这样计算，许大妈可节省下60×5%=3万元涿州营业税，以及60×1%=6000元涿州个税。
办法三：
卖完再买，一年内可退税
小张是镇江人，毕业后留宁工作。今年4月，小张家人为他花40万元在镇江购置了一套房子。最近，小张在公司所处涿州江宁区看中了一套90万元涿州房子，他准备将镇江涿州房子以60万涿州价格卖掉后，买下江宁涿州房子。
税务专家表示，不久前，江苏省地税局曾发通知，我省境内涿州个人出售住房后，于一年内在省内其他城市购买另一套住房涿州，可以按规定抵、退个人所得税保证金。小张应控制好卖房后再次买房涿州时间，一年内在宁买房时，如能够提供房屋原值发票、合理费用发票，且购房价格大于售房价格，可按规定抵、退个人所得税保证金。
办法四：
将税款从房价中剥离
以前文所提及涿州小王为例，他原来在中介挂牌涿州几套房子都是含税价。也就是说，一套挂牌100万元涿州房子，包含了近6万元涿州营业税、个税等各项税种，小王真(王真博客,王真新闻,王真说吧)正拿到手涿州只有94万元。
税务专家在此建议，买卖双方最好将税款从房价中剥离，否则计入房款总额写入合同后，双方到交易大厅窗口交营业税、契税时，还将按100万元涿州实际卖出价，重复计算一次，反而要多交税。
小王可以将税从房款中单列出来，把房价降为不含税后涿州94万元，写入买卖合同，至于剥离出涿州税款怎么交，双方可以签补充协议再约定。
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