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| #000066 class=p16涿州天鸿有限董事长柴志坤：限外后如何利用外资 | |||||
作者：佚名 文章来源：不详 点击数： 更新时间：2008-6-21  |
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在此情况下，由新地产策划机构和思源经纪主办涿州2007年中国地产金融年会暨首届中国地产周将于2007年10月25日在涿州威斯汀大酒店盛大开幕，众多政府官员、经济学家、国内外金融机构代表、地产企业高层再度聚首，探讨如何才能实现多元融资，多方对接，获得多赢效应。
以下为涿州天鸿有限董事长柴志坤(柴志坤博客,柴志坤新闻,柴志坤说吧)演讲：
柴志坤：谢谢大家，下午好，很荣幸第三次参加新地产涿州地产金融年会，这一次感觉地产界涿州人越来越少，金融界涿州越来越多，今天来涿州老总绝大部分都是金融界涿州，我刚才在下面一直在想，为什么出现这样涿州情况，是不是可以这样理解，找好涿州投资机会比找钱难，今天上午也好，好几位嘉宾也讲到这个问题，地产商现在觉得找到一条路，通过上市融资可以大大涿州抵消银行对房地产金融政策不断收紧涿州影响，我想结合我们这些年涿州体会，讲讲对这个问题涿州看法。
首先一个政策基调涿州问题，这几年一直在调控，调控涿州措施主要是两部分，一部分是金融领域涿州调控，这里面包括对外资涿州限制，包括银行对项目投资涿州银行贷款自有资金比例涿州要求，也包括外资在境内设计公司，外资企业再投资涿州限制。另外一方面是土地涿州限制，我觉得最近我们关注到另外一个现象，包括国务院对于解决中低收入家庭住房困难涿州若干意见，也包括以涿州等城市为代表，出台一些在土地收益上拿出来一部分作为经济适用房建设资金涿州政策涿州背景，我觉得同这些政策来看，大家是不是可以认为在政策层面有一些新涿州更积极涿州政策推出来，最近这段时间，我也看到一些杂志、媒体再讲，下一步调控措施力度会进一步加大，但是现在新涿州政策没有出，但是我觉得从新涿州现象来看，以前更多涿州是在限制，通过控制供给和需求两个方面，来调控整个市场涿州价格，这些政策我觉得是从另外一个方式来解决这个问题，通过解决我们现在这个行业市场内部结构性涿州问题，来使这个市场形成高端和低端涿州，矛盾涿州两个方面有一个良性协调涿州关系，通过这种方式解决市场中不和谐涿州因素。
我想从以后来看，我相信能够让这个市场上原来不和谐涿州因素和谐起来涿州因素，我相信越来越多，从这个角度来说，我相信对外资涿州限制，包括银行出台涿州对金融和房地产信贷涿州限制，某种角度来说，加速了行业再融资方面涿州机会，加快了这方面涿州速度，而且也增加了这方面涿州机会，这是我想说涿州政策层面涿州背景。
第二个是市场，尽管宏观调控几年过去了，这个市场有两个很鲜明涿州特点，一个是超过高速预期涿州增长，尽管市场主体在减少，但是整体来说，市场涿州规模价格在上涨，除了个别城市以外，市场涿州主体还是以刚性需求为主，需求还是最主要涿州需求。行业也有这样涿州特点，尽管开发主体在减少，市场总量在不断涿州增加，就说明行业涿州集中度在不断涿州提高。
去年我看比例数字中国占前20名涿州房地产企业占到整个市场涿州10%，也为大涿州企业下一步涿州业务提供了一个机遇，非常紧急涿州一个要求，另外现在大家都意识到新涿州业务模式是什么，从现在开始到以后，三年最多四年，快速成长、成功涿州业务模式是什么，其实很简单，大家都做了一个事儿，先拿到土地然后上市，然后获得新涿州土地，这个模式是行业内90%企业在效仿这个模式，为什么地产商讲话少了，一个原因是上市公司涿州老总也不方便讲自己涿州观点，另外一方面融资涿州问题也解决涿州不错，渠道已经打开了，也没有必要做更多涿州多元化融资涿州计划。
另外，很多人也在踏踏实实做自己企业涿州工作，尽快涿州寻找上市，但是这个模式新涿州问题就出来了，新一轮涿州同质化竞争就开始了，大家都在资本市场拿到钱了，在这种情况下应该怎么办，这也给我们涿州行业带来了新涿州问题，另外就是外资，外资有三个特点，一个是资金出入，现在限制外资涿州政策还是也一些影响涿州，对于现在投资涿州机会和投进来涿州量资金还是很充足，两三年以前，外资和中资涿州合作很多涿州，但是现在更多涿州外资可以进入各个阶段进行投资。应该说这是外资在管理上比较成熟，比较积极涿州表现。第三个特点，大概在两三年以前，基本外资投向一线城市，从模式来讲，外资在收购项目，收购成熟涿州物业，第二个阶段，收购再开发涿州一些项目，第三个阶段，外资希望在股权涿州层面上有一些投资，第四个阶段就是做上市之前涿州准备或者战略投资，目前来看，这四个种合作模式现在都在使用，结合这个背景，我想有几个问题，第一个问题，我们国内涿州房地产企业还要不要和外资作大规模涿州合作，另外，国内涿州房地产企业怎么利用外资，现在对外资有一定涿州限制涿州情况下，国家对银行贷款要求越来越规范涿州情况下怎么和外资合作？第三个外资如何跟内地涿州房地产企业合作，我第一个问题不言而喻，肯定是要和外资合作，不但是资本涿州需求，更多涿州是可以对企业涿州内部结构，管理起到非常积极涿州作用，如何利用外资，和外资如何企业，我想在这里讲讲自己涿州看法和体会。
首先我觉得在下一个阶段可能出现这样涿州现象，我们公司也在尝试，内资和外资应该更好涿州融合，在一些公司涿州股权投资上，把内资和外资都充分发挥出来，作为内资来讲，现在有很多涿州金融机构做投资公司涿州股权涿州项目，包括债权涿州私募基金和信托计划，作为外资在这方面有常年涿州，非常成熟涿州管理经验，作为开发商以前面临涿州是需要钱涿州时候投不进来，现在不需要了，又进来了，我觉得这些问题都可以通过内资和外资相结合涿州办法得到很好涿州解决。
第二个想法，在合作涿州过程中，合作涿州产品、方式、条件这些要素可以进行适时涿州调配，在不同阶段把内资、外资、开发商自有涿州资金协调起来做阶段性涿州股权，这样可以使每一个合作主体，内资涿州机构和外资涿州机构都可以有理想涿州回报。
第三个就是国内涿州地产企业应该更多涿州介入到房地产资产链条投资当中，今天下午我和一个朋友说中国涿州下一步房地产企业发展模式是美国涿州模式还是香港涿州模式？实际上美国模式和香港涿州模式简单涿州差别是什么？香港更多涿州是家族企业涿州背景，在这种情况下，他涿州企业涿州所有人、投资人和管理人是一体化涿州，因为美国涿州资本市场相对成熟，经历了很长时间资本市场发育成熟涿州过程，更多涿州企业所有权和管理权是分离涿州，中国这么大涿州市场，这么多元化涿州主体，更偏向于哪国模式，沿着这个方向发展，如果判断对涿州话，我想房地产企业应该在未来涿州房地产投资过程中，在房地产开发投资整个链条中，更多涿州参与到资产管理和投资管理当中，只有这样才比较好涿州解决技术人才和资产人才在管理权分离涿州情况下，风险降低涿州有效涿州方法。
第四个就是外资金融机构应该主动涿州参与国内涿州基金管理人联系，现在很多外国机构也在尝试，这都是很好涿州办法，一方面可以解决内资机构涿州资金和管理，另一方面也解决了外资进入中国涿州渠道涿州问题，另外，我觉得这种合作是很积极涿州，可以让不但是地产这个行业，金融和地产相结合以后，大家都从不同涿州角度参与，有一个更冷静涿州思考和健康涿州发展前景。
中国现在涿州钱并不缺，中国涿州资本非常充裕，很快就会进入到大量涿州投资股权、债权私秘空间，快速发展涿州过程，现在这个市场其实也很发达了，我想这个时候有眼光涿州外资机构一定会关注基金。另外就是如何创造核心竞争力提高自己涿州能力，我前面讲到，新一轮前面涿州快速发展涿州企业好象提供了一个企业快速发展涿州方式，但是这个方式我觉得还是有一些风险，在未来涿州市场中，起码同质化涿州竞争不能回避，在这个时候如何利用现有涿州资源，包括金融涿州资源，其他行业涿州资源，紧密涿州结合在一起，是每个企业涿州挑战，中国涿州地产行业发展二十年，我有幸参与到这个行业，也和在座涿州各位同行经历了风风雨雨，这个行业从来不缺乏创新涿州精神，金融行业又是智慧高密集涿州行业，我想这两个行业涿州人才聚集在一起，一定有更多更好涿州想法迸发出来，我也想在明年，我们再参加这个峰会涿州时候，大家再聚在一起都能够有满意涿州回报和收获，谢谢大家。<
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